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數以百億計的熱錢,正流向日本
2024/04/15

誰能想到,在全球房地產都不景氣的時代,日本的房價卻一路高歌猛進,逆勢增長了 52%。

數以百億計的熱錢,正流向日本。

去年1-9月,新加坡對日房地產投資近30億美元,位居全球第一;

美國緊隨其后,投資高達25億美元;

來自加拿大的投資,也接近10億美元。

日本房地產迎來了自己的外資群星閃耀時,在諸多外資之中,最傳奇的存在恐怕還是中國。

在媒體采訪中,有中國買家帶著100億日元現金,在日本一口氣買了20套房。

100億日元是什麼概念呢?

換算成人民幣約4.86億。就算金價多番暴漲,購買力也還是無限接近1噸黃金。

日本的房產中介在接觸中國買家后,更是爆出驚人之語:

「數錢數到厭煩。」

巨額現金、一口氣買下幾十套房的細節,滿足了看客關于財富的所有想象。

于是,中國買家在日購房的種種故事在互聯網瘋狂傳播。此后所有帶著現金的買家,都被心照不宣地認為是「中國人」。

就連日本議員在開會的時候,都把日本房價的上漲歸因于:

「中國人的爆買。」

傳說中,赴日買房的中國人

「一人要買5~10套公寓房」;

「每套約合人民幣200萬~1000萬元」;

「用現金結算」。

有錢,是中國買房客給日本房地產中介留下的主要印象。

一位日本房產中介在接受媒體采訪時曾抱怨道:

「中國買家經常帶著一箱一箱的現金付款,清點真的很累。」

由于手續繁瑣,中國人很難在日本銀行獲得貸款資格,于是便出現了大批帶著現金赴日買房的中國人。

在日本房產中介的印象里,中國顧客買房十分干脆。

「先瀏覽網站,然后聯系公司看圖,下一步就是購買,而且都是現金交易。」

大阪一房地產中介在接受媒體采訪時驚嘆:

「中國人在日本買房,就像買廉價汽車或其他東西一樣隨意。」

另一位中介在接受采訪時曾說:「那些總價超過2000萬人民幣的東京豪宅,主要買家也是中國人。」

很多日本中介在社交媒體發房產信息,都會加一句:約合人民幣多少錢。

據《聯合早報》報道,在東京,可以欣賞到東京鐵塔、東京晴空塔、彩虹橋的豐洲塔樓是有名的中國人聚居區,20%的單位是中國人買的。

在一篇名為《日元貶值,中國人爆買日本房地產》的稿子里,有日本房產中介透露自己「售出過價格最高的房產,高達8億日幣左右(按時下匯率為人民幣4100萬左右),投資方來自于一家中國企業」。

大阪的一位中介也說,他平均每天要接待2-3個來自于中國的咨詢者,兩個月內成功交易了7套房產。

東京的房地產業者邢俊龍在接受媒體采訪時表示:2015年他的公司僅有10%客戶從中國專程赴日買房。到了2023年,中國客戶的比例飆升到40%。

中國人「組團」到日本買房,并非心血來潮。

過去幾年里,美聯儲持續加息,日本央行繼續維持寬松政策,這讓日元匯率一路下跌。

日元對美元的匯率,2022年的最大跌幅甚至超過30%。對海外投資者來說:

此時赴日買房,相當于在原價基礎上打了七折。

一些關注海外投資的自媒體,在講述日本購房時經常用到的兩個詞是:

「抄底」「千載難逢的好時機」。

再加上日本房產政策對于海外投資者十分寬容,既不限身份,也不限購。

于是,赴日買房的人越來越多,房價也水漲船高。

根據日本不動產經濟研究所數據,2023年,東京首都圈新建公寓每套均價為8101萬日元(約合人民幣387萬元),同比上漲28.8%。

日媒也在報道中稱,去年11月東京都23區新建公寓的平均售價已經達到1.2811億日元(約合人民幣631萬元),同比上漲50%。

雖說日本房價暴漲,但東京熱門樓盤還是一屋難求。

甚至還要搖號,才能獲得購買資格。

因為擔心中國買家將房地產市場炒得過熱,日本政府最近出台法令:

要求作為投資租用目的的買家,必須有居住在日本的熟人作擔保才能買房。

「打一輩子工,不如買一套房」

「想買下整個美國的房產,再把它們高價租給美國人。」

這是30多年前,一位日本富豪的雄心壯志。這位富豪的暢想并非空穴來風。

從1985年底到1990年初,不到5年時間,日本的城市地價就增長了200%。

按照1990年的地價,只要賣掉東京的地皮,就可以買下整個美國,相當于1.5萬個東京。

房地產越漲,日本企業越發現:

「干一輩子實業,不如買一塊地皮來得穩健。」

日本人也很快認清:

「打一輩子工,不如買一套房再反手賣出去賺得多。」

于是,企業買地,群眾買房,整個日本都扎進了房地產的生意里。

有錢的人一擲千金,沒錢的人四處貸款。

只要看上適合的土地/房產,必須直接買斷,然后轉手以更高價賣給旁人。

這樣一來一回,只要幾天的時間,就能賺到巨額的利潤。

當時東京新宿的工作室價格在一天之內能夠翻倍。

用東京大學教授田村清彥的話來說:「今天你買,明天他買,價格高漲,并且形成了一種連鎖效應。」

按照當時的情形,只要買房就沒有不賺錢的道理。人與人之間的差別就在于:誰賺得多,而誰賺得更多。

沒有人愿意錯過這趟財富快車。

房子一定要買,成為日本全社會的共識。

土地的價格,每一秒都在飛漲。

從1983年開始,短短三年里,東京土地價格就上漲了23.8%。

在那個人人都有錢賺的時代,銀行貸款連證明資質都不需要,銀行員工甚至「求人貸款」,申請公款在高端場所頻繁宴請潛在客戶。

沒有哪家銀行擔心出現壞賬,因為「所有資產都在漲價」。

大量財富聚集在日本。

大公司的員工幾乎每年都可以漲薪15%,年終獎都是半年薪資起步。

彼時,美元不斷升值,影響到了美國出口。

1985年,為扭轉貿易逆差,解決美國巨額貿易赤字問題,美日英法德5國簽訂《廣場協議》。此后,五國開始在國際外匯市場大量拋售美元,美元持續大幅度貶值。

到1987年底,日元對美元已接近升值100%。日元購買力和美元不相上下,日本人買奢侈品就像買白菜。

那是一個全民消費的時代,幾乎每一天都是消費節。

在1985-1990年,日本消費平均增速為4.6%。

除了七夕、情人節、圣誕、新年這些固定節日,日本的百貨公司還推出了會員日、購物日促進消費,變著法鼓勵顧客走進商場花錢。

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